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El Ayuntamiento de Madrid ha desbloqueado en los últimos siete meses doce planes urbanísticos, que van a permitir la construcción de 22.900 viviendas de renta libre y en régimen de protección pública en Madrid durante los próximos años. Este incremento de la oferta del mercado inmobiliario permitirá aliviar la presión del valor de los inmuebles en la capital. Con el objetivo de influir también sobre el precio de las viviendas de alquiler, el Gobierno municipal va a desarrollar la Estrategia de Gestión del Patrimonio Municipal del Suelo 2023-2027, aprobada el pasado 19 de octubre por la Junta de Gobierno, con una convocatoria de concurso público inédita hasta el momento.

El Ayuntamiento va a enajenar 12 parcelas residenciales de su propiedad destinadas a la construcción de viviendas libres, pero por primera vez, se establecerá que durante un plazo de 15 años los promotores deberán ofrecer rentas de alquiler asequibles a los futuros inquilinos. Con esta iniciativa, impulsada por el Área de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad, que dirige Borja Carabante, se pretende regular a la baja el precio de los arrendamientos en los entornos donde se localizan las parcelas y en el conjunto de la ciudad.

Como parte de esta nueva estrategia, se van a construir 640 viviendas en ocho ámbitos de los distritos de Arganzuela (Nuevo Mahou-Calderón); Chamartín (calle José Vasconcelos); Latina (La Medina); Carabanchel (Mercedes Arteaga); Puente de Vallecas (calle Doctor Sánchez y Sierra Toledana); Ciudad Lineal (avenida de Aroca-barrio Bilbao); Villaverde (El Espinillo), y Barajas (Sector Norte Corralejos). Este reparto favorece el reequilibrio territorial, orientando la oferta de alquiler social asequible hacia los distritos situados al sur de la almendra central, donde se localizan ocho de las doce parcelas, concentrando el 70 % de las futuras viviendas. Como novedad, las rentas para el alquiler de estas viviendas no podrán suponer un porcentaje superior al 25% de los ingresos de la unidad familiar (los esfuerzos medios por hogar alcanzan actualmente un porcentaje medio del 42 %, según un estudio privado, mientras que el Banco de España recomienda que no sea superior al 33 %).

Para llegar a ese porcentaje del 25 %, las reducciones sobre las rentas de mercado varían desde el 10 % y el 13 % en las parcelas que se sitúan en los barrios de Corralejos y Castilla, y el 37 % en las parcelas ubicadas en Puente de Vallecas. Esta convocatoria contempla diferentes beneficios sociales. Por un lado, se reserva un porcentaje mínimo del 25 % de las viviendas de cada promoción para jóvenes con una edad máxima de 35 años.

Cálculo de la renta máxima

En los pliegos de la licitación se establece de forma vinculante una “renta asequible” o “renta máxima de alquiler” a repercutir a los inquilinos. Esta renta se obtiene como resultado de aplicar un coeficiente de reducción sobre las rentas de mercado, obtenidas a su vez en función de la localización de cada parcela. Estos porcentajes de minoración a aplicar en cada parcela se modulan en función del esfuerzo económico a soportar por cada familia, de forma que dicho esfuerzo sea similar en las diferentes localizaciones con independencia de los distintos niveles de renta de cada ámbito.

Los mayores porcentajes de minoración respecto a los alquileres de mercado no se deberán producir necesariamente en los emplazamientos con rentas más bajas, sino en aquellas localizaciones en las que se identifique un mayor desequilibrio entre los precios del mercado del alquiler y la renta media por hogar. Se pretende, así, moderar las rentas de alquiler de la vivienda libre en las diferentes localizaciones.

Requisitos para evitar la especulación

Las bases de la convocatoria establecerán un límite máximo de ingresos que se deberán acreditar, referido en todos los casos al conjunto de la unidad de convivencia y modulado en función del número de personas que integran la unidad y los niveles de renta.

Se pretende atender a estratos socioeconómicos afectados por la subida del alquiler que tienen difícil acceso a las viviendas de protección pública por razón de renta o circunstancias familiares y tampoco pueden acceder a una vivienda a precio de mercado. Los arrendatarios siempre serán personas físicas y no podrán disponer de vivienda en propiedad en Madrid. Sólo podrán ser arrendatarias a la vez de una vivienda en el conjunto de parcelas de los programas de vivienda asequible del Ayuntamiento y de parcelas pertenecientes a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS Madrid). Estará prohibido el subarriendo.

Prioridad a la oferta con más beneficios sociales El método para enajenar las doce parcelas será el concurso público. A la hora de la adjudicación se primará, con un total de hasta 60 puntos, la propuesta que ofrezca mejoras en la reducción de la renta de alquiler de las viviendas construidas por debajo de la limitación de renta exigida en la licitación. También se valorará (hasta 20 puntos) la mejor propuesta edificatoria en cuanto a calidades, eficiencia energética en las construcciones o diferentes criterios de estrategia urbana. Por último, se valorará con hasta 20 puntos la propuesta económica más ventajosa.