La Junta de Gobierno ha aprobado someter a información pública la modificación del Plan General para la protección y mejora del uso residencial a través del Plan RESIDE. El texto que lo compone sustituirá al actual Plan de Hospedaje de 2019 (PEH) por haber resultado ineficaz para frenar la pérdida de viviendas destinadas a uso residencial en la ciudad y la proliferación de pisos turísticos. El Plan RESIDE, promovido por el Área de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad, que dirige Borja Carabante, se centra en tres objetivos: acabar con la pérdida de población del centro de la ciudad y ampliar la oferta residencial, ordenar la oferta turística y mejorar la convivencia entre vecinos y visitantes.

Madrid apuesta por un modelo donde los pisos turísticos coexistan con otras modalidades de alojamiento, pero salvaguardando a los residentes de los efectos que supone compartir espacio en una misma finca. Por esta razón, el Plan RESIDE no permitirá que operen pisos turísticos en edificios residenciales, apostando por su concentración en bloques destinados íntegramente a la actividad turística.

Perímetro que separa los dos ámbitos regulados

El Ayuntamiento simplifica la regulación. Mientras el PEH reglaba sobre tres anillos, el Plan RESIDE actúa en dos ámbitos: el centro histórico –donde la presencia de viviendas turísticas es mayor y, por tanto, también es mayor la pérdida de activos inmobiliarios para uso residencial– y el resto de la ciudad.

Las obligaciones que incluye para el centro histórico quedan delimitadas a las siguientes vías:

• Avenida de la Reina Victoria.
• Glorieta de los Cuatro Caminos.
• Calle de Raimundo Fernández Villaverde.
• Calle de Joaquín Costa.
• Plaza de la República Argentina.
• Glorieta de López de Hoyos.
• Glorieta de Francisco Silvela.
• Plaza de Manuel Becerra.
• Calle de Doctor Esquerdo.
• Calle de Pedro Bosch.
• Calle de Cocheras.
• Calle de Téllez.
• Calle del Comercio.
• Avenida de Ciudad de Barcelona.
• Calle de Méndez Alvaro.
• Calle de General Lacy hasta Ramírez de Prado.
• Calle de Tomás Bretón.
• Calle de Juana Doña.
• Calle de Juan de Vera.
• Linde oriental de la parcela de la Penitenciaria de Yeserías.
• Calle de Alejandro Ferrant.
• Linde oeste y sur de la parcela correspondiente a calle de Embajadores, 173.
• Calle de Embajadores.
• Plaza de Italia.
• Plaza del Molino.
• Plaza de Legazpi.
• Calle del Maestro Arbós.
• Avenida del Manzanares sur hasta Pasaje de Montserrat.
• Parque de Madrid Río.
• Glorieta del Marqués de Vadillo.
• Avenida de Manzanares.
• Calle de Puente de San Isidro.
• Avenida del Manzanares.
• Paseo de la Ermita del Santo.
• Glorieta del Puente de Segovia.
• Paseo de Marqués de Monistrol.
• Paseo Bajo de la Virgen del Puerto.
• Glorieta San Vicente.
• Cuesta de San Vicente.
• Paseodel Rey.
• Calle de la Rosaleda.
• Calle de Francisco y Jacinto Alcántara.
• Paseo deCamoens y Valero.
• Glorieta del Maestro.
• Paseo de Ruperto Chapi.
• Plaza de Cristo Rey.
• Linde oriental de la avda. del Arco de la Victoria hasta calle Isaac Peral.
• Calle de Isaac Peral.
• Paseo de San Francisco de Sales.
• Calle de Guzmán el Bueno hasta avda. Reina Victoria.

1. Para proteger el uso residencial:

1. Se prohíben los pisos turísticos dispersos en edificios residenciales, incluso en planta baja.
2. En edificios que no sean de uso residencial, se admiten los pisos turísticos sin limitaciones.
3. En edificio residencial catalogado ubicado en calle no terciarizada, sólo podrá cambiarse el uso a pisos turísticos en edificio exclusivo durante 15 años, con licencia directa ligada a la rehabilitación y restauración del edificio. Posteriormente, volverá a tener uso residencial.

En el exterior del centro histórico, el Ayuntamiento de Madrid permite la implantación de pisos turísticos bajo las condiciones actuales tanto en edificios completos como en viviendas dispersas que convivan con uso residencial. En este último caso, se incluye como novedad la obligación de que esos pisos turísticos dispongan de acceso independiente.

2. Para recuperar el uso residencial:

1. El Ayuntamiento ofrecerá ventajas urbanísticas para convertir edificios de uso terciario en uso residencial, con incentivos como el incremento de la edificabilidad existente.
2. Se admite la transformación de equipamientos dotacionales privados, catalogados y obsoletos en uso residencial para viviendas de alquiler asequible y/o coliving. Este cambio sólo se permitirá en edificios catalogados, mediante un plan especial de protección que asegure su restauración y rehabilitación. Actualmente, hay 210 edificios de estas características en el centro histórico de la ciudad.

3. Para proteger el comercio de proximidad:

El Plan de Hospedaje de 2019 permitió que los pisos turísticos se pudieran implantar en planta baja, lo que ha provocado que muchos locales de barrio desaparezcan de la zona central porque es más rentable la actividad de vivienda turística, provocando una reducción del comercio al servicio de los vecinos. De 2015 a 2024, se han transformado 3.306 locales en viviendas y/o pisos turísticos en Madrid.

Con el Plan RESIDE no se permite la transformación de los locales comerciales en pisos turísticos en el centro histórico y la transformación de locales en viviendas en las principales vías terciarias.

En este sentido, en el exterior del centro histórico se prohíbe la transformación de locales en viviendas y pisos turísticos en las siguientes vías terciarizadas:

• Calle de Bravo Murillo, desde calle del Conde de Serrallo a glorieta de Cuatro Caminos.
• Calle de López de Hoyos, de calle del Príncipe de Vergara a calle de Clara del Rey.
• Calle de Clara del Rey, de calle Padre Xifré a calle López de Hoyos.
• Calle de Cartagena, de avenida de América a calle de Francisco Silvela.
• Calle de Alcalá, de calle de Santa Leonor a plaza de Manuel Becerra.
• Calle de Sepúlveda, de calle de Pradales a calle de Costanilla de los Olivos.
• Calle de Puerto de Canfranc, de calle de Sierra Toledana a avenida de la Albufera.
• Calle de la Oca, de la glorieta del Ejército a calle del General Ricardos.
• Avenida de Nuestra Señora de Valvanera, de calle Vía Carpetana a plaza de Almodóvar.
• Calle de Marcelo Usera, de avenida de Rafaela Ybarra a Puente de Andalucía.
• Calle del Puerto Pajares, de calle de Martínez de la Riva a avenida de la Albufera.
• Calle de Martínez de la Riva, de calle Santa Julia a calle Puerto Arbalán.
• Calle de Alberto Palacios, de calle de Encarnación del Pino a plaza de Ágata.
• Paseo de Extremadura, de calle de Alfonso Cea a Puente de Segovia.
• Glorieta del General Ricardos, de glorieta de Marqués de Vadillo a calle de la Oca.
• Paseo Quince de Mayo, de calle de Julián González a calle General Ricardos.
• Calle de Antonio López, de glorieta Marqués de Vadillo a Puente de Andalucía.
• Avenida de Ciudad de Barcelona, de calle del Doctor Esquerdo a M-30.
• Avenida Albufera, de M-30 a avenida de Buenos Aires.
• Calle del Príncipe de Vergara, de calle de Francisco Silvela a plaza de República Dominicana.
• Calle de Méndez Álvaro, de glorieta de Carlos V a M-30.
• Avenida de Córdoba, desde el inicio y su prolongación hasta M-40.
• Avenida de Entrevías, desde el inicio hasta la M-40.
• Avenida de San Diego, desde avenida del Monte Igueldo a calle de Martínez de la Riva.
• Avenida del Monte Igueldo, desde avenida de la Albufera a avenida San Diego.
• Calle Camino Vinateros, de calle de Diego de Valderrábano a calle del Pico de los Artilleros.
• Avenida de Moratalaz, de plaza del Corregidor Licenciado Antonio de Mena a plaza del Encuentro.

Calendario de aplicación

La aprobación inicial de la modificación del plan general se somete ahora a información pública durante el plazo de un mes (hasta enero). Tras responder a las alegaciones, se elevará a Pleno para su aprobación provisional en el mes de abril. Posteriormente, la Comunidad de Madrid revisará el texto para su aprobación definitiva. Se prevé que el texto podría entrar en vigor en agosto de 2025.

Un plan de acción transitorio

El Ayuntamiento de Madrid ha actualizado en octubre el diagnóstico sobre pisos turísticos en la ciudad. En Madrid, operan 17.360 establecimientos turísticos. El 92,7 % son pisos turísticos (16.100). Sólo el 7 % son legales (1.131). Almeida puso en marcha el pasado 25 de abril un plan de acción transitorio hasta la aprobación definitiva del Plan RESIDE para equilibrar el mercado de hospedaje en la ciudad. Contempla diversas acciones, entre las que se encuentran:

• La suspensión temporal de las licencias municipales desde aquella fecha.
• El endurecimiento del régimen sancionador para aquellos propietarios cuyos inmuebles operen como viviendas de uso turístico (VUT) sin contar con autorización del Ayuntamiento.
• El refuerzo de la plantilla de inspectores en un 15 %.
• La publicación de un listado oficial de VUT con licencia y su ubicación real (hasta la fecha sólo hay 1.131 pisos con licencia en la ciudad).

Suspensión temporal de nuevas licencias

Desde el 25 de abril, se han ‘congelado’ las licencias de pisos turísticos en dos tipos de usos dentro del ámbito territorial que contempla el Plan Especial de Hospedaje (anillos 1, 2 y 3) aún vigente:

• Para uso residencial han quedado suspendidas las licencias para pisos turísticos dispersos y las licencias para la transformación de local a vivienda en los ejes comerciales del distrito de Centro.
• Se han suspendido también las licencias para VUT en edificaciones distintas al ámbito residencial que se sitúen en planta baja.

Endurecimiento del régimen sancionador

El Ayuntamiento de Madrid no dispone de una normativa sancionadora específica para los pisos turísticos. El procedimiento que se seguía en caso de detección de funcionamiento irregular de un piso turístico que no se puede legalizar era el que se rige por la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo. Inicialmente, se ordenaba el cese de la actividad; si el propietario no acataba la orden municipal y, posteriormente, se comprobaba que continuaba operando ilegalmente, se imponían multas coercitivas de 1.000, 2.000 y 3.000 euros (de los artículos 100 al 105).  

Desde que se puso en marcha el plan transitorio, cuando el Ayuntamiento de Madrid verifica que una vivienda se dedica a uso turístico sin contar con licencia para tal efecto se actúa al amparo del artículo 204 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM). La legislación autonómica tipifica como infracción grave la implantación de uso incompatible con la ordenación urbanística. Bajo esta normativa, el Ayuntamiento ejecuta el siguiente procedimiento:

• Primer aviso de orden de cese y restablecimiento de la legalidad.
• En caso de incumplimiento, sanción firme de 30.001 euros.
• Segunda sanción firme de 60.001 euros si continúa la actividad irregular.
• Tercera sanción firme de 100.001 euros si persiste el funcionamiento.

Las sanciones son acumulativas en caso de que se mantenga el quebrantamiento de la ley. Hasta ahora se han impuesto 183 sanciones de 30.000 euros.